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태원종합법률사무소

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집합건물법 적용범위

가. 일반법으로서의 집합건물법
상가건물, 오피스텔, 연립주택, 아파트, 주상복합건물등 모든 집합건물에 대해서는 집합건물법이 적용되어 집합건물법은 일반법으로서의 지위를 갖는다.

그런데 집합건물중 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 특별히 주택법과 공동주택관리법이 규율하고 있는데 집합건물법에서는 집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 집합건물법의 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 범위에서 적용된다고 하여(집합건물법 제2조의2) 아파트와 같은 공동주택의 경우에도 집합건물임에는 명백하나 이에 대해서는 특별법을 만들어 주택법과 공동주택관리법이 적용되므로 집합건물법은 집합건물에 관하여 그 용도를 불문하고 적용되는 일반법에 해당하고, 주택법과 공동주택관리법은 아파트와 같은 공동주택의 경우에 특별히 적용되는 집합건물법의 특별법이라 하겠다. 그러므로 아파트와 같은 공동주택의 경우 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지만 않는다면 우선적으로 주택법과 공동주택관리법이 적용되고 특별한 규정이 없을 경우에는 아파트와 같은 공동주택의 경우에도 집합건물법이 적용될 수 있다 하겠다.
나. 주택법상의 공동주택
집합건물법의 적용이 문제되는 경우로서 주택법상의 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있는데 아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개층 이상인 주택을 말하고(주차장은 층수에서 제외), 연립주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡이상이고 층수가 4개층 이하인 주택을 말하며(주차장은 층수에서 제외), 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이고 층수가 4개층 이하인 주택을 말한다(주차장은 층수에서 제외). 그런데 공동주택의 관리와 관련하여서는 특별법이 제정되어 관리되고 있는데 공동주택관리법이 그것이다.

공동주택관리법상의 공동주택은 주택법상의 공동주택보다 범위가 넓은 바, 주택법상의 공동주택은 물론이고 주상복합건물, 주택에 딸린 부대시설(주차장,관리사무소,담장등) 및 복리시설(어린이놀이터,유치원,운동시설,경노당,근린생활시설등)도 공동주택관리법상의 공동주택에 포함되어 공동주택으로 특별관리되어 진다.

그런데 공동주택관리법상의 공동주택중 의무관리대상 공동주택이 있는 바, 300세대이상의 공동주택, 150세대이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 주상복합건물로서 주택이 150세대 이상인 건축물이 그것이다.

이러한 의무관리대상 공동주택은 공동주택의 입주자등(소유자 및 임차인)을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위한 입주자대표회의라는 자치의결기구를 의무적으로 구성하여 입주자대표회의가 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 관리사무소장(자치관리)이나 주택관리업자(위탁관리)를 두어야 하는 등 의무가 부과되어 진다.
다. 적용범위
그러므로 아파트의 경우에는 주택법과 공동주택관리법이 우선적으로 적용되어 거의 관리되고 집합건물법이 적용되는 경우는 많지 않다.

문제는 주상복합건물의 경우 집합건물법이 적용되어 전체를 하나의 관리단에서 관리되어야 하는지 아니면 주택부분과 상가부분이 분리되어 주택부분은 공동주택관리법이 적용되고 상가부분은 집합건물법이 적용되어 법적용에 있어서 2원화되는 것이 법률상 타당한 것인지 또는 입주자대표회의가 의무적으로 구성되어 지는 경우 입주자대표회의가 주상복합건물 전체를 관리할 수 있는지 여부가 문제가 되고 현실적으로 주택과 상가의 관리와 관련하여 많은 문제점이 노출되어 있다.