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태원종합법률사무소

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집합건물

가. 집합건물의 정의
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물은 1동의 건물중 구조상 구분된 여러개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 구조상 및 이용상의 독립성이 인정된다면 그 각 부분이 소유권의 목적이 되는 건물로서 집합건물법의 적용대상이 되는 바, 여기에는 그 용도에 대하여 특별히 제한하고 있지 아니하므로 대표적으로는 상가건물, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 아파트, 주상복합건물등이 모두 포함된다
나. 상가의 한개층을 전부 임대를 놓는 경우의 법적 문제
상가의 한층 전부를 한사람에게 임대놓는 경우에 관리단이 성립한 경우는 물론 관리단이 성립하지 못해 일부의 구분소유권자가 임의단체를 구성한 경우에도 관리단의 관리인이나 임의단체의 대표자는 한층 전체의 임대차계약을 체결할 권한은 없다.
 
 이 경우 관리단이 성립하지 못하였다 하더라도 일부 구분소유자가 담체를 구성하고 단체규약이 존재하며 의사결정기관과 집행기관이 갖추고 있다면 이는 법인격없는 사단으로서 실체가 인정되고 이러한 임의단체는 임대차계약을 체결하거나 소송의 당사자가 될 당자사적격이 있는 것이다.
 
 다만, 관리인이나 임의단체의 대표자가 한층의 구분소유자들로부터 임대차계약체결의 위임을 받아 임대차계약을 체결할 수 있는데 이 경우에는 관리인이나 대표자는 수임인으로서 상대방과 임대차계약을 체결하는 것이고 법적 효과는 수임인인 관리인이나 대표자가 직접 받으며 이렇게 해서 받은 법적 효과를 사후에 위임인인 구분소유자에게 이전 또는 인도하여야 의무를 부담하게 된다. 예컨대 월임대료는 수임인인 관리인이나 대표자가 임차인으로부터 받아 이를 구분소유자에게 분배해주여야 할 것이다. 물론 이때 관리인이나 대표자와 구분소유자간 위임수수료가 수수될 수 있다. 
 
 그런데 현실적으로 상가가 활성화되지 않아 관리인이나 대표자가 상가활성화하는 차원에서 구분소유자들로부터 일일이 위임(동의)를 받지 아니하고 무단으로 임대차계약을 체결하는 경우가 있으며 실질적으로 이러한 사례는 많다.
 
 이 경우 임대차계약의 성립요건으로서 임대차계약을 체결하는 임대인측에서 임대목적물의 소유권을 보유한다든지 소유권자로부터 임대차계약의 동의를 받는다는 것이 그 요건이 아니어서 이러한 무단임대차계약 자체는 유효하게 성립하며 이러한 경우는 임대차계약 자체는 유효하지만 임대차계약의 당사자와 진정한 소유자사이에 부당이득반환이나 손해배상청구등의 법적 문제가 발생하는 것은 당연하다. 
다. 공용부분 관리
집합건물법상 관리인의 중요한 업무중의 하나가 공용부분의 관리이다. 이에는 보존행위, 관리행위, 변경행위로 나누어 볼 수 있는데 보존행위는 건물의 보수등을 통하여 공용부분의 멸실이나 훼손을 방지하고 현상을 유지하기 위한 일체의 활동을 말하며, 관리행위는 공용부분의 수선행위로서 공용부분의 내용년수에 따른 물리적 변화등으로 하락한 공용부분의 성능이나 기능을 신축당시 수준으로 회복하기 위한 행위를 말한다. 변경행위는 공용부분의 성상을 변경하는 행위로서 본래의 성능을 넘어서는 성능과 기능의 향상을 위한 행위이다.

보존행위는 구분소유자 각자가 할 수 있는데 방해배제청구권행사가 그 예이다. 이에 대해서는 관리규약으로 달리 정할 수 있다. 관리행위는 구분소유자 및 의결권의 과반수의 의결로 할 수 있다. 이것도 규약으로 달리 정할 수 있다. 변경행위는 구분소유자 및 의결권의 3/4의 의결을 필요로 한다. 그러나 예외적으로 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우에는 과반수의 의결만 있으면 된다.

상가를 리모델링을 하여 2개 내지 3개층을 올려 점포수가 늘어난 경우 이를 추진하기 위한 의결권의 정족수가 문제이다. 주택법에서는 아파트의 경우 몇 개층을 수직증축하는 리모델링에 대해서는 구체적인 규정이 있으나 상가의 경우에는 특별한 규정이없다. 그러므로 이를 공용부분의 변경행위로 보아 구분소유자 및 의결권의 3/4의 의결만 받으면 가능한지가 문제되나 점포수를 늘리는 경우에는 단순히 공용부분의 변경행위를 넘어서 각 구분소유자에게 대지권의 재분배등 재산권에 영향을 미치는 행위여서 모든 구분소유자의 동의를 받아야 한다.