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태원종합법률사무소

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하자담보책임

1. 하자담보책임규정 적용상의 구분
. 민간공사의 경우
건설업등록을 하지 아니하고 할 수 있는 경미한 건설공사(공사대금이 5,000만원미만 및 공사대금이 1,500만원 미만인 전문공사)의 경우는 건설산업기본법의 하자담보책임이 적용되지 않고 민법상의 수급인의 담보책임규정 적용
건설업을 등록하고 하여야 하는 공사의 경우는 건설산업기본법의 특별한 담보책임규정(28조)이 적용된다. 특별한 규정에는 담보책임개시기간과 하자별 담보책임기간이 있다. 그 외에는 일반법인 민법의 담보규정이 적용된다.
건설업등록을 하지 아니하고 할 수 있는 경미한 건설공사(공사대금이 5,000만원미만 및 공사대금이 1,500만원 미만인 전문공사)의 경우는 건설산업기본법의 하자담보책임이 적용되지 않고 민법상의 수급인의 담보책임규정 적용
건설업을 등록하고 하여야 하는 공사의 경우는 건설산업기본법의 특별한 담보책임규정(28조)이 적용된다. 특별한 규정에는 담보책임개시기간과 하자별 담보책임기간이 있다. 그 외에는 일반법인 민법의 담보규정이 적용된다.
. 관급공사에 대해서는 국가를 당사자로 하는 법률에 특별한 규정이 있다.
. 전기공사, 정보통신공사, 소방시설공사, 문화재수리공사에 대해서는 해당 특별법이 있다.
2. 하자담보책임의 내용
. 민법상의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간이 아니다(2001다24891).
건설산업기본법상의 하자담보책임기간에 대해서는 문언상 하자발생기간으로 보아야 한다(2005다25632).
. 수급인의 하자담보책임에 제척기간이 적용된다하더라도 민법상 또는 상법상의 소멸시효기간 적용을 배제하는 것은 아니다 중복적용된다(2009다25111, 2001다10266).
3. 집합건물의 하자담보책임
. 집합건물의 하자담보에 대해서는 집합건물법이 우선 적용된다(집합건물법 제2조의2). 그리하여 공동주택관리법은 집합건물법을 보완하는 범위에서 효력을 갖는다고 보아야 한다.
. 집합건물의 경우에는 민법 제668조 단서의 규정이 적용되지 안니하고 집합건물의 완성후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 분양계약을 해제할 수 있다(2002다2485).
. 집합건물법의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간인 제척기간이라고 보아야 한다.
. 집합건물법 제9조에 따른 손해배상청구권은 10년의 시효기간이 중복적용되고 하자가 발생한 시점부터 시효기간이 기산되며, 하자가 이미 존재하고 있었던 때에는 구분소유자가 해당건물을 인도받은 시점부터 시효기간이 기산된다(2009다65515).
. 하자담보책임을 물을 수 있는 자는 수분양자는 물론이고 집합건물을 양도한 경우 현재의 소유자도 분양자에게 담보책임을 물을 수 있다(2001다47733).
. 집합건물법과 공동주택관리법상의 하자담보책임기간(37조제1항)을 일치시켰으나 공동주택관리법상의 하자담보책임기간을 하자발생기간으로 규정하고 있는데 비하여 공동주택관리법 시행령(38조제1항)에서는 권리행사기간으로 규정하고 있어 해석상 혼선을 빚고 있다.
. 입주자대표회의는 분양자를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 없고 이러한 손해배상청구권은 구분소유자 각자에게 귀속되며 개별적으로 행사할 수 있다. 입주자대표회의는 하자보수청구권이나 하자보수보증금을 청구하는 권리는 있는데 이는 법률에 의해 인정되는 권리이다(공동주택관리법 제37조).

입주자대표회의가 손해배상청구를 하는 방법은 아파트구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양수받아 시행사를 상대로 행사하거나 시공사에 대해서는 위와 같이 채권을 양수받아 채권자로서 시행사가 시공사에 대하여 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 대위행사는 방법뿐이다(2009다23160)