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태원종합법률사무소

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관리인의 권한과 의무

가. 집합건물법상의 관리단
집합건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연 설립되고(성립된다는 표현이 더 정확한 표현이다), 구분소유자가 10인이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
 관리단의 법적 성격에 대해서는 권리능력없는 사단이라고 보는 것이 다수설이고 판례의 태도이다.

관리인은 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는데 관리인의 권한과 의무는 집합건물법 제25조에 잘 나와 있는 바, 첫째 공용부분의 보존․관리 및 변경을 위한 행위, 둘째 관리단의 사무집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구하고 수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 세쩨 관리단의 사업시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판외의 행위등이다.

그러므로 관리인은 대외적으로 관리단의 구성원을 대표하여 대외적인 행위를 하며 내부적으로는 가장 중요한 권리인 관리비징수권을 갖는다.

관리인은 구부소유자들과의 위임관계에 따라 관리단을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로써 관리하고 사무처리를 하여야 한다.
나. 일부관리단의 성립
집합건물중 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공하는 것임이 명백한 경우에는 그들 구분소유자의 공유에 속하며(집합건물법제10조단서), 이 경우 그 일부의 구분소유자는 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단 즉 부분관리단을 구성할 수 있다(집합건물법제23조제2항).
이러한 부분관리단은 일부공용부분의 구분소유권자의 현실적인 조직행위를 통하여만 관리단이 될 수 있고, 이러한 조직행위없이 당연히 성립하는 전체관리단과는 구분된다.

일부공용부분으로 인정되기 위해서는 그 구분소유자의 인위적인 조직행위가 있어야 하나 무조건 이러한 조직행위가 있다고 해서 부분관리단으로 인정받을 수 없고 일부공용부분이 일부의 구분소유자만이 공용에 제공되는 것이 명백하여야 하는데 집합건물의 어느부분이 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(2004다30279, 2006다56565, 89다카1497, 94다9269) 것이 판례의 태도이다.
다. 관리인의 선임
관리규약이 없는 경우 관리인선임은 집합건물법에 의해 선임하여야하는데 이러한 경우 보통결의의 방법으로 총회를 열어 선임하여야 한다. 그러므로 구분소유자의 재적과반수의 결의와 의결권의 과반수의 결의를 얻어야 선출될 수 있다. 이러한 정족수는 상당히 과중한 것으로 많은 상가들이 관리규약이 없는 상태에서 이러한 집합건물법의 정족수를 충족하지 못해 법정관리체제로 관리하는 경우가 많다.

관리인의 자격은 관리규약으로 제한하지 않는 한 자격에 제한이 없으며 구분소유자가 아니어도 상관없다. 구분소유권자가 아니라도 전문경영인이 관리할 수 있도록 하기 위해 구분소유자이어야 하는 제한을 두지 않았다.
라. 투표권자
집합건물법에선는 관리인선거시 소유자의 허락을 받은 점유자 즉 임차인, 전차인, 사용대차인에게도 투표권이  있는데 다만 소유자에게 우선권이 있다.그런데 소유자에게 투표권의 우선행사를 보장하기 위하여 관리단총회소집통지를 반드시 소유자에게 통보하여 소유자에게 투표권행사를 보장해준 다음 임차인등의 투표권행사를 허가하여야 하는 것은 아닌지 의문이 드나,
첫째, 소유자가 관리단에 통지를 받은 장소를 신고한 경우에는 그 주소에 통지를 하면 되고
둘째, 통지장소를 신고하지 않은 경우에는 임대장소에 통지를 하면 되며
세째, 규약에 공고가 가능하다고 규정된 경우에는 공고를 하면 된다.
그러므로 위의 방법으로 통지를 하였다면 임차인등에게 투표권이 발생한다고 할 것이며, 이 이외에 집합건물법에서는 임차인에게 투표권을 인정하기 위한 절차에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다.