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태원종합법률사무소

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관리비

가. 관리비의 성격
구분소유자는 자신이 보유한 지분의 비율에 따라 관리비용을 부담하는데 이에는 전유부분에 대한 비용과 공용부분에 대한 비용으로 분류할 수 있다. 이러한 관리비용을 관리비라는 명목으로 관리단의 관리인이 징수를 하는데 구분소유자는 최종부담자이고 임차인은 구분소유자간의 계약에 의거 실제로 임차인이 부담하고 있다.

전유부분에 대한 관리비는 승계가 되지 않으나 공용부분에 대한 관리비는 승계되어져 전 임차인이 납부하지 않은 공용부분에 대한 관리비는 현 임차인이 당연 승계되어진다.

관리비는 매월 관리비를 부과하고 징수하므로 1년이내의 기간으로 정한 채권에 해당되어 시효기간은 3년에 해당한다.
나. 대규모점포관리자와 관리인의 관리비징수권한
(1) 관리비징수권한 충돌
대규모점포관리자의 업무중 대규모점포의 유지 관리를 위하여 필요한 업무중 가장 중요한 업무가 관리비징수업무이고, 집합건물법상의 관리인의 업무중 공용부분의 보존 관리 변경을 위한 업무 및 관리단의 사무집행을 위하여 분담금액과 비용을 징수하는 행위가 중요한 업무중 하나이다. 그러므로 만일 하나의 건물에 관리인이 있고 대규모점포관리자가 병존하는 경우에 각각 관리비를 징수할 수 있는데 이러한 충돌과 관련하여 유통산업발전법 제12조제4항에서는 구분소유와 관련한 업무에 대해서는 집합건물법을 적용한다고 하여 양자의충돌에 대하여 일응 기준을 정해놓고 양자사이의 이해관계를 조절하고 있다.

그렇다면 관리비를 징수하는 업무가 구분소유와 관련된 업무라면 관리인이 관리비를 징수할 권한이 있는 것이고 구분소유와 관련이 없는 업무라면 대규모점포관리자가 관리비를 징수할 권한을 우선적으로 보유하게 된다.
(2) 판례의 견해
이와 관련하여 판례의 태도를 보면 유통산업발전법은 구분소유자 전원으로 당연 설립되는 집합건물법상의 관리단이 아닌 입점상인들에 의해서 설립되는 대규모점포관리자에게 대규모점포의 유지·관리에 관한 일반적인 권한을 부여하면서도, ‘구분소유와 관련된 사항’에 관하여는 구분소유자단체인 관리단에 의해서 설정된 규약 또는 관리단 집회의 결의 등 집합건물법의 규정에 따르도록 함으로써 대규모점포의 관리에 있어서 구분소유자와 입점상인 사이의 이해관계를 조절하고 있다. 따라서 유통산업발전법의 입법 취지 및 집합건물법과의 관계를 고려하면, 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라 함은 대규모점포의 유지·관리 업무 중 그 업무를 대규모점포개설자 내지 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌이 되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항이라고 해석함이 타당하고, 위와 같은 법리에 비추어 볼 때 대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들을 상대로 대규모점포의 유지·관리에 드는 비용인 관리비를 부과·징수하는 업무는 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라기보다는 대규모점포의 운영 및 그 공동시설의 사용을 통한 상거래질서의 확립, 소비자의 보호 및 편익증진에 관련된 사항으로서 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속하는 것이라고 봄이 상당하다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결)고 하여 관리비의 범위에서 상가건물의 적정한 유지 및 보수에 필요한 경비외에 영업활동에 필요한 경비까지 모두 포함하여 관리비에 포함시키면서 이에 대한 징수권한이 대규모점포관리자에게 있고 이를 최종적으로 부담하는 자는 구분소유권자라고 하였다. 
 
한편 2011. 10. 27. 선고 2008다7802 판결에서는 위 2007다83427판결위 취지를 전적으로 따르면서 대규모점포개설자 내지 대규모점포관리자가 수행하는 ‘대규모점포의 유지·관리를 위하여 필요한 업무’는 입점상인들을 대표하는 지위에서 행하는 현실적인 유지·관리업무에 한정되고, 구분소유자들을 대상으로 관리비를 부과·징수하는 업무는 거기에 포함되지 아니한다는 취지로 판단한 원심판결을 배척하기까지 하였다. 
 
한편 대법원 2016 선고 2014다46570 판결에서는 위 2007다83427판결을 언급하면서 같은 취지의 판결을 하였는데 즉 관리비징수의 문제는 구분소유와 관련된 사항이라기 보다는 대규모점포의 유지 관리를 위하여 필요한 업무에 해당한다고 하여 관리비징수권한은 대규모점포관리자의 업무라고 전제한 후 다만 기존에 관리단이 관리비를 징수하고 있는데 새로이 대규모점포관리자가 적법하게 설립되어 신고된 경우에는 대규모점포관리자는 그 권한의 범위내에서 관리단이 가지고 있던 관리비 부과징수권이 상실된다고 하여 일응 관리인과 대규모점포관리자간의 관리비징수영역의 차이를 암시하는 듯한 판시를 하고 있다. 
(3) 바람직한 관리비징수권 소재
집합건물법상 관리인의 권한은 집합건물법 제25조제1항에서 명기되어 있듯이 관리인은 공용부분의 보존관리 및 변경을 위한 행위를 할 수 있고 이러한 사무집행을 위하여 분담금액과 비용을 구분소유자에게 징수할 수 있다고 되어 있듯이 관리인은 관리비를 징수할 권한을 명문으로 인정하고 있으며 관리인의 권한의무중 가장 중요한 것이 관리비징수권이고 이러한 관리비징수권을 인정하지 않을 경우 관리인의 권한은 형해화되어 관리인의 존재 자체가 실효성이 없다.
 
그런데 유통산업발전법상의 대규모점포관리자도 유통산업발전법 제12조제1항에서 대규모점포관리자의 업무범위를 밝히고 있는 바, 이 중 제3호의 대규모점포등을 유지 관리하기 위하여 필요한 업무로서 해석상 관리비징수권을 인정하고 있고 판례도 이를 인정하고 있다.
 
그런데 판례에서는 임차인으로부터 징수하고 있는 관리비가 구분소유와 관련된 사항이 아니라고 하여 대규모점포관리자의 고유업무라고 판시하고 있고 심지어 관리인과 대규모점포관리자가 공존하고 있는 경우에 관리비징수권이 대규모점포관리자에게만 부여되어 있는 것으로 해석하고 있다.
 
  그러나 임차인으로부터 징수하는 관리비의 내용을 세심히 살펴볼 필요가 있다. 집합건물의 공용부분의 보존 관리를 위하여 비용이 필요할 것이고 상가의 상인들의 점포를 유지관리하기 위하여 비용이 필요할 것이다. 즉 상인들은 대규모점포관리자에게는 점포를 유지관리하기 위한 비용을 납부하여야 하고 관리인에게는 공용부분의 보존관리를 위하여 비용을 납부하여야 한다. 이 경우 관리인에게 납부하는 비용은 실질적으로는 구분소유자가 부담하여야 하나 구분소유자와 임차인간의 임대차약정상으로 구분소유자가 부담할 관리비를 임차인이 부담하는 것으로 내부계약에 의하여 정해진 것으로 보고 임차인에게 징수하고 있을 뿐이며, 대규모점포의 유지관리를 위한 비용은 그 부담 주체가 실질적으로 임차인이 부담하여야 하는 것이고 구분소유자가 부담하여야 하는 것을 임차인에게 전가한 비용은 결코 아니다. 그러므로 임차인이 납무하지 않았을 경우 관리인에게 닙부하는 비용은 구분소유자에게 추징할 수 있으나 대규모점포관리자에게 납부하는 비용은 구분소유자에게 추징할 수 없다고 본다.
 
그러므로 판례에서 관리비의 성격을 세밀히 살피지 아니하고 마냥 관리비가 구분소유와 관련된 사항이 아니라고 하여 대규모점포관리자에게 관리비징수권을 전속으로 귀속시키는 판례의 태도는 매우 부당하다고 본다. 오히려 2008다7802 판결의 원심판결(2007나5948)에서 관리비징수업무를 구분소유자들을 대상으로 하는 업무라고 하여 관리비징수업무를 유통산업발전법제12조제4항에서 집합건물법에 따른 관리인의 업무라고 판시하고 있는데 이 판결이 타당하다고 본다.
 
그런데 현실적으로 관리비를 2가지로 나누어 임차인에게 관리인에게 납부하여야 하는 관리비와 대규모점포관리자에게 납부하는 관리비를 따로 따로 징수한다면 임차인입장에서는 매우 불편할 뿐만 아니라 현실적으로 관리비의 성격을 엄격히 구분하여 따로 따로 징수하기도 곤란하다. 그 예로 관리사무실의 직원의 급여부분중 어느부분이 대규모점포의 유지관리하는 비용이고 어느부분이 공용부분의 유지관리하기 위한 비용인지를 명확히 구분하기 어렵다는 것이다.
 
이는 임대차는 매매를 깨뜨리지 못한다는 법언이 있듯이 구분소유권자가 임차인보다는 우위에 있으므로 이러한 법정신을 반영하여 관리인이나 대규모점포관리자 한 사람만 있을 경우에는 그 사람에게 모든 관리비징수권한을 인정하지만 두 사람이 공존하고 있는 경우에는 관리인의 관리비징수권이 우선한다고 하여 대규모점포관리자의 관리비도 관리인이 징수할 수 있도록 하는 젓이 집합건물의 관리의 효율성면에서 매우 바람직하다. 판례의 태도에 따라 현실적으로 집합건물의 관리에 매우 큰 혼란을 야기하고 있으며 판례의 태도는 변경되어야 하고 입법적으로 관리인의 관리비징수권을 우선하는 입법이 있어야 한다고 본다.