• 페이스북 공유
  • 트위터 공유
  • Google+ 공유
  • 인쇄하기
태원종합법률사무소

TEL. 02-3478-2533 

변호사가 직접! 답변 드립니다.

관리규약의 의의

가. 관리규약의 의의
관리규약은 집합건물의 관리에 관한 근본규범인 바, 구분소유자들의 공동생활에 관한 행위규범이라 할 수 있다. 이러한 관리규약은 반드시 존재하여야 하는 것은 아니나 다수인들의 이해관계가 집합된 집합건물인 만큼 관리규약의 존재는 필요하다. 특히 상가인 경우 더욱더 그러하다.

관리규약의 하위규범으로서 관리규약의 집행을 위한 운영세칙이나 임원선거관리규정등이 관리규약으로서 효력이 있는지가 문제되나  정당한 권한 있는 자가 제정하고 적법 절차를 거첬다면 자치법규로서 효력을 갖는다고 보야야 할 것이다. 
나. 관리규약의 내용
관리규약에서 정할 수 있는 사항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항중 집합건물법에서 규정하지 아니한 사항이다. 관리단의 조직 및 운영에 관한 사항, 집합건물의 관리에 관한 사항, 구분소유권 및 대지사용권에 관한 사항등이 그 예이나, 집합건물법에서 관리규약의 제정한계를 규정해놓은 경우도 있다.

공용부분의 변경에 관한 사항이나 규약의 설정 변경 폐지에 관한 구분소유자 및 의결권의 정족수, 의무위반자에 대한 제소결의, 건물이 일부 멸실된 경우로서 대규모멸실의 경우 복구결의 정족수, 재건축결의의 정족수등에 대해서는 집합건물법에 특별한 규정이 있으므로 관리규약으로 이러한 집합건물법의 강행규정을 변경하여 규정할 수는 없다.
다. 관리규약의 제정 및 개정
집합건물법에서 관리규약의 제정 정족수로 구분소유자 및 의결권의 정족수 모두를 규정하고 있는데 구분소유자 및 의결권의 가 3/4이상의 동의를 필요로 하고 있다. 구분소유자 사람의 숫자상으로 3/4이상을 요구할 뿐만 아니라 지분권으로서 3/4이상의 지분권의 동의를 요구하고 있다. 이 규정은 강행규정이므로 이를 관리규약으로 변경하여 규정할 수 없다. 위의 규정은 총회를 열어 관리규약의 제정을 안건으로 상정하여 총회의 의결로 제정하는 것을 말하고 총회를 열지 않고 구분소유자 및 의결권의 4/5이상을 받는다면 총회를 열지 않더라도 가능하다. 
 
위의 관리규약제정에 관한 규정은 관리규약개정의 경우에도 동일하게 적용된다. 그러므로 관리규약을 개정하는 경우에도 관리규약으로 정족수를 줄일 수 없고 총회를 열어 3/4이상의 구분소유권자 및 의결권의 동의를 받아야 한다. 
라. 구분소유자수 및 의결권 산정
1개의 전유부분을 여러 구분소유자가 공유하고 있더라도 구분소유자의 수는 1명으로 산정하여야 한다. 이와 반대로 1명의 구분소유자가 여러개의 전유부분을 소유하고 있더라도 구분소유자의 수는 1명으로 산정하여야 한다. 

의결권은 구분소유자가 보유한 지분비율에 따라 산정하여야 하는데 이러한 규정은 관리규약으로 달리 정할 수 있으나 형평성에 어긋나지 않게 정해야 할 것이다. 

하나의 전유부분을 여러사람이 공유하는 경우 사람의 수는 1명으로 산정하고 의결권은 전유부분 전체의 지분으로 계산하여야 하는데 이러한 경우 여러사람의 의견이 달라 통일적인 의결권을 행사할 수 없는 경우에는 다수결로 결정하여 과반수를 얻은 의견으로 투표하여야 한다. 
마. 관리규약의 부존재
대부분의 상가가 서로 이해관계가 복잡하고 다툼이 많아 관리규약을 제정하지 못하고 있다. 집합건물법에서 관리규약의 제정 정족수가 상당히 높은 것도 그 이유이다.

관리규약이 없는 경우에는 상위법인 집합건물법에 의해 관리할 수밖에 없다. 집합건물법에서는 일반적인 관리방법으로 구분소유자 및 의결권의 과반수를 요구하고 있다. 특히 관리규약이 없는 상태에서 관리인을 선임하는 경우 위 일반적인 정족수를 충족하여야 할 것이다. 일반적인 정족수가 상당히 높기 때문에 관리규약이 없는 대부분의 상가에서는 관리인을 선임하지 못하고 임시관리인체제인 법정관리체제로 관리하고 있는 실정이다.