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태원종합법률사무소

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관리방법

가. 상가의 관리방법 
상가를 관리하는 방법으로 크게 2가지로 나눌 수 있다. 관리단이 직접 운영하는 직영관리체제와 관리단이 관리업체를 선정하여 위탁관리하는 방법이 그것이다.

위 2가지의 관리방법에 대해서는 그 장단점이 있는데 어떠한 방법을 선택하여 관리할 것인지는 그 상가의 상황, 비용부담의 정도, 상가활성화의 정도, 관리인 및 관리위원들의 의지등에 따라 결정될 수밖에 없는데 직영관리방법으로 관리를 하더라도 모든 것을 직영으로 관리할 필요는 없다. 예컨대 청소 또는 보안, 시설관리등 일부를 위탁업체에 위임하여 관리할 수 있다. 어떠한 방법이 좋은가는 비용측면에서 면밀히 검토하여야 한다.
나. 사업자등록
직영으로 관리하는 경우 관리단이 직접 관리비를 징수하여 세금계산서를 발부하여야 하는데 이러한 경우 관리단이 사업자등록을 내야하는 문제가 발생한다. 예전에는 관리단은 국세기본법 제13조에서 규정하는 법인으로 보는 단체에 해당하지 아니하고 단체의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것에 해당한다는 이유로 관리단 단일 사업자등록 발부대상이 아니라고 국세청에서 유권해석하였다. 그리하여 관리단이 직영으로 관리를 하고 싶어도 사업자등록을 내지못함으로 인하여 편법적으로 페이버컴퍼니를 만들어 페이퍼컴퍼니를 통해 사업자등록을 내고 이 페이퍼컴퍼니와 형식적인 위수탁관리계약을 체결하여 관리하였다. 그러므로 외형적으로는 위수탁관리이지만 실질적으로는 직영관리체제인 것이다.

그런데 최근에는 그 태도를 변경하여 관리단명의로 사업자등록을 발부하여 주고 있다. 전향적인 해석을 통해 사업자등록을 발부하고 있다. 그렇다면 관리단은 세법상으로 법인으로 보는 단체에 해당한다고 할 수 있다.
다. 관리와 경영
상가에 투자는 목적은 오로지 돈을 벌기위한 목적이다. 그런데 대부분의 상가는 여러 가지 이유로 활성화가 되지 않아 투자한 사람에게 매우 깊은 상실감을 안겨주고 있다. 상가를 관리하는 사람에게 중요한 것은 상가를 관리하는 것이 아니라 경영하여야 한다는 것이다.

상가는 수익을 창출하는 단체가 아니므로 비용을 사용하고 이에 상응하는 관리비를 징수하는 비영리단체이다. 그러므로 이러한 관리라면 기본적인 상식만 있는 사람이면 얼마든지 관리할 수 있는 것이다. 그러나 상가에 투자한 사람은 상가가 활성화되어 투자수익을 창출하는 것이 목적이므로 관리에 머무는 정도의 운영은 의미가 없다. 상가는 관리되어야 하는 것이 아니라 경영되어야 하는 것이다. 관리와 경영의 차이는 상가를 활성화하기 위해 노력을 하느냐에 달려 있는 것이다. 상가경영을 통해 상가를 어떻게 활성화시키느냐는 많은 부분이 그 상가를 관리하는 관리인의 능력여하에 달려 있다고 볼 수 있다. 물론 경제여건이 좋지 않아 주변여건이 좋지 않아 상가가 활성화안되는 경우도 있는 것은 부인할 수 없으나 상가운영은 정치이고 경영이므로 무엇보다도 먼저 훌륭한 관리인을 선임하는 것이 급선무이다. 특히 법정관리인이 선임된 상가는 활성화와는 거리가 멀다고 할 수 있다. 하루빨리 법정관리체제를 끝내고 선임관리인체제로 변경하여 직적 경영하는 체제로 바꾸어야 할 것이다.