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태원종합법률사무소

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입주자대표회의 지위

가. 집합건물의 관리단은 구분소유가 성립하면 당연히 성립되는데 반하여 공동주택관리법상의 공동주택의 경우에는 입주자등이 구성원으로 하여 당연 설립되는 주택관리단이라는 개념이 없고 입주자대표회의라는 기구가 있는데 이 기구는 인위적으로 조직하여야 하고 의무관리대상 공동주택의 경우에는 인위적 구성이 의무사항으로 되어 있다. 입주자대표회의의 구성원은 4명이상으로 구성하여야 하고 동별 세대수에 비례하여 동대표를 선출하되 보통 평등 직접 비밀선거를 통하여 선출하는 제한을 받는다.
나. 입주자대표희의의 법적 성격에 대하여 집합건물법상의 관리단과 마찬가지로 권리능력없는 사단으로 보는 것이 판례의 태도(2002다73333)이고 사업주체에 대한 하자보수청구권과 같은 권리는 입주자등의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권인데 이를 처분행사하려면 규약에 따라 입주자대표회의의 회의결의나 구성원들의 총회결의에 의거 행사하여야 하는데 관리단과 입주자대표회의는 권리능력없는 사단이라는 점에서는 유사한 점이 있으나 실질적으로는 여러 가지 면에서 다르다.
다. 집합건물법상의 관리단은 당연 성립이나 입주자대표회의는 인위적인 조직행위가 있어야 성립한다는 점은 위에서 언급한 바와 같고 또한 관리단의 구성원은 소유권자에 한하나 입주자대표희의가 대표하는 입주자에는 소유자뿐만 아니라 임차인도 포함된다는 점에서 다르며, 입주자대표회의는 입주자등에 의하여 선출되는 동대표를 구성원으로 하는 의결기구로소 대의제의 성격을 갖고 있으나 관리단은 소유권자 전체를 구성원으로 하는 의결기구를 통하여 의사를 결정한다는 점에서 직접제를 구현하고 있다.
그런데 입주자등을 대표하는 자는 입주자대표회의이고 회장은 입주자대표회의를 대표할 뿐이며 입주등을 대표하여 대외적 행위를 하는 자는 입주자대표회의이고 관리비징수권한도 입주자대표회의가 갖으며 회장은 단지 입주자대표회의를 대표할 뿐 집합건물법상의 관리인과는 그 성격이 다르다. 즉 관리인은 관리비징수권을 갖으나 입주자대표회의의 회장은 관리비징수권이 없고 입주자대표회의가 관리비징수권을 갖는다 하겠다. 
라. 입주자대표회의는 입주자등을 대표하는 자치의결기구이어서 대외적인 행위를 하려면 반드시 내부의결을 거쳐서 할 수 있다 할 것이고 입주자대표회의 회장은 단지 입주자대표회의를 대표할 뿐 대외적인 독자적으로 행사할 권한을 보유하는 자가 아니므로 입주자대표회의의 의결절차없이 회장이 독자적으로 입주자대표회의 명의로 가처분신청을 한 경우 내부의결절차없이 가처분신청을 하였다는 이유로 가처분신청을 각하결정한 고양지원 2013카합361 결정은 매우 타당한 결정으로 보인다. 이러한 점에서 집합건물법상의 관리인과 입주자대표회의의 회장은 매우 다른 지위에 있다 하겠다.

그러므로 입주자대표회의를 집합건물법상의 관리단으로 보는 판결은 잘못된 판결이고 엄연히 둘사이는 구분된다. 오히려 입주자대표회의는 집합건물법상의 관리인에 대응한다