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태원종합법률사무소

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주상복합건물관리

. 주상복합건물의 관리방법으로 주상복합건물의 아파트세대수가 150세대이상이어서 공동주택관리법상의 의무관리대상 공동주택인 경우 아파트부분에는 당연히 법률상 입주자대표회의가 구성되어야 하는데 이러한 경우 나머지 상가부분은 누가 어떻게 관리되어야 하는가가 문제된다. 가장 중요한 문제는 누가 관리비징수권을 갖게 되는가이다.
. 입주자대표회의가 나머지 상가부분도 관리할 있다는 논리는 성립할 수 없다 입주자대표회의의 구성방법이 아파트입주자등의 투표만으로 구성되기 때문에 투표에 참여하지 않은 상가구분소유권에 대해서도 관리할 수 있다는 것은 부당하기 때문이다.

그렇다면 상가부분에 대해서는 일단 전체 주상복합건물에 대한 전체관리단의 관리인을 선임하여 상가부분을 관리할 수 있으며 전체관리단의 관리인이 상가소유자 및 임차인에게 관리비를 징수할 수 있다. 그런데 이 방법이 아파트소유자들의 협조가 잘 이루어지지 않을 수 있다. 아파트소유자들의 협조가 잘 이루어진다면 전체관리단의 관리인이 존재하고 다시 부분적으로 아파트부분에 대한 입주자대표회의가 존재하여 2중으로 대표자가 존재하면서 상호 서로 협조하여 관리하면 문제가 없다.
. 그런데 현실적으로 아파트소유자들의 협조가 잘 이루어지지 않을 수 있고 이것이 현실적으로 더 많이 발생할 수 있는데 이렇기 때문에 주상복합건물의 경우 관리와 관련하여 많은 다툼이 발생하고 있다.

이러한 경우 우선 생각할 수 있는 방법이 상가부분에 대한 부분관리단을 구성하는 것이다. 다만 부분관리단의 성립요건 즉 조직행위가 있어야 하고 부분관리단으로 인정될 수 있을 정도로 일부공용부분으로 제공되는 것이 명백하다는 요건만 갖춘다면 부분관리단으로 설립하여 관리하면 된다 즉 이 경우에는 부분관리단의 관리인이 상가부분의 소유자 및 임차인에 대해 관리비징수권이 인정된다.

문제는 이와 같은 부분관리단으로 인정받지 못하는 경우에 상가부분에 대한 관리비는 누가 징수할 수 있는가이다 이 문제는 법의 흠결부분이어서 앞으로 연구검토하여야 할 부분이다.
. 주상복합건물의 아파트의 세대수가 150미만이어서 공동주택관리법상 의무관리대상이 아닌 경우 입주자대표회의를 구성하여 관리할 법상 의무는 없다. 그렇다고 하여 입주자대표회의를 구성하는 것을 금지하는 것은 아니라고 본다. 따라서 공동주택관리법상의 규정에 맞게 입주자대표회의를 구성한다면 공동주택관리법상의 입주자대표회의로 인정받을 수 있고 입주자등에 대해 관리비징수권을 갖는다고 하겠다(춘천지방법원 2011가합541판결). 

아파트부분에 있어서 공동주택관리법상의 입주자대표회의를 구성하지 않았다든가 구성하였더라도 공동주택관리법상의 규정에 맞지않게 구성하여 공동주택관리법상의 입주자대표회의로 인정받지 못하는 경우에는 그 입주자대표회의는 입주자등에 대해 관리비징수권이 인정될 수 없다. 이러한 경우에는 집합건물법상으로 관리인을 선임하여 관리하는 것이 바람직할 것이다.