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태원종합법률사무소

TEL. 02-3478-2533 

변호사가 직접! 답변 드립니다.

임대차, 인도등

상가임대차보호법
집합건물의 상가의 경우 상가임대차보호법의 적용을 받아 최소 5년의 임차기간을 보장하고 있다. 다만 보증금이 일정금액을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없는데 그 금액은 아래와 같다(2018. 1. 26.기준).
서울 : 6억1천만원
과밀억제권역 및 부산광역시 : 5억원
광역시, 세종특별시 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주 : 3억9천만원 
그 밖의 지역 : 2억7천만원
그런데 위의 금액을 초과하여도 적용되는 내용으로는 건물인도와 사업자등록을 하면 제3자에게 대항할 수 있는 대항력, 계약갱신문제와 5년의 갱신기간, 보증금의 증감금액정도, 권리금회수문제, 3기차임연체시 계약해지등의 경우에는 보호받을 수 있는 보증금금액 일정한도를 초과하여도 위의 규정으로 보호받을 수 있다.

특히 상가의 경우 권리금을 일정한 경우 보호받을 수 있는데 상가가 유통산업발전법상의 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우에는 적용받지 못한다. 
나. 인도소송
상가의 임대차의 경우 상가가 활성화되지 않아 관리단의 대표자등이 일방적으로 구분소유자의 동의를 받지 않고 일부만 동의를 받고는 층 전체를 임대놓는 경우가 있는데 이러한 경우 구분소유자는 당연히 무단점유를 이유로 인도청구소송을 할 수 있다. 이러한 경우 일부에서는 층전체를 임차한 사람이 인테리어를 하면서 바닥에 구분선을 훼손하는 경우가 많은데 이를 이유로 구분소유가 불분명하여 졌다는 이유로 여러사람의 공유로 처리하는 예가 있는데 이는 부당하며 임차인의 원상회복의 문제로 처리하여야 할 것이다. 
다. 용적율과 건폐율
상가를 건축하면 문제되는 것이 용적율과 건폐율인 바, 대지위에 건축할 수 있는 건축물의 연면적의 비율을 의미하는 것으로 대지면적분의 건축물의 연면적을 말한다. 연면적이란 건물의 각층의 면적을 모두 합한 것이고 이 때 지하층의 면적과 주차장의 면적은 연면적에 포함하지 않는다. 

건폐율은 대지에 건축할 수 있는 건축물의 바닥면적의 비율을 말하는데 대지면적분의 건축물의 바닥면적을 말한다. 

이러한 용적율과 건폐율은 용도지역별, 지방자치단체별로 세분화하여 한계를 정하고 있는데 건축법상의 건축제한의 일종인 것이다.