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태원종합법률사무소

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용도별 토지의 분류

1. 용어의 정리
. 용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
간단히 말하면 이 지역에는 무엇을 해도 되는지 알려주는 말입니다.
. 용도지구
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
다시 말하면 용도지역땅에 조건을 달아서 무언가를 더하거나 덜할 수 있다라는 추가적인 조건을 제시합니다.
. 용도구역
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
다시 말하면 용도구역에는 정해준 것말고는 하지 말라는 의미를 부가하는 땅입니다.
2. 용도지역 분류
용도지역의 건폐율은 국토계획법제77조에서 규정하고 있는데 제77조의 범위내에서 대통령령(84조)으로 정하는 기준에 따라 특별시등의 시군 조례로 정하며, 용도지역의 용적율은 국토계획법제78조에서 규정하고 있는데 제78조의 범위내에서 대통령령(85조)으로 정하는 기준에 따라 특별시등의 시 군 조례로 정한다.
도시지역
   A. 주거지역
. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성 하기 위하여 필요한 지역
(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
   B. 상업지역
. 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
   C. 공업지역
. 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위 하여 필요한 지역
. 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
. 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
   D. 녹지지역
. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필 요가 있는 지역
. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있 는 지역
. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래도시 용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역 으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허 용되는 지역
관리지역
. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보 전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
. 생산관리지역: 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역 으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경 을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역
자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 의 보전과 수산자원의 보호 육성등을 위하여 필요 한 지역
3. 용도지구의 분류(국토계획법시행령 제31조)
(1) 경관지구
. 자연경관지구 : 산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍 치를 유지하기 위하여 필요한 지구
. 수변경관지구 : 지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지 하기 위하여 필요한 지구
. 시가지경관지구 : 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관 을 보호하기 위하여 필요한 지구
(2) 미관지구
. 중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하 기 위하여 필요한 지구
. 역사문화미관지구 : 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등 의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
. 일반미관지구 : 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로 서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
(3) 고도지구
. 최고고도지구 : 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건 축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구
. 최저고도지구 : 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건 축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
(4) 방재지구
. 시가지방재지구: 건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
. 자연방재지구: 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방 이 필요한 지구
(5) 보존지구
. 역사문화환경보존지구 : 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가 치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위 하여 필요한 지구
. 중요시설물보존지구 : 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
. 생태계보존지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
(6) 시설보호지구
. 학교시설보호지구 : 학교의 교육환경을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
. 공용시설보호지구 : 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하 기 위하여 필요한 지구
. 항만시설보호지구 : 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하 기 위하여 필요한 지구
. 공항시설보호지구 : 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구
(7) 취락지구
. 자연취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
. 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
(8) 개발진흥지구
. 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
. 산업·유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개 발·정비할 필요가 있는 지구
. 관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필 요가 있는 지구
. 복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양 기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
. 특정개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위 하여 개발·정비할 필요가 있는 지구
4. 용도구역의 분류
1. 개발제한구역 : 도시의 무질서한 확산방지와 도시주변 자연환경 보전
2. 시가화조정구역 : 무질서한 시가화를 방지하고 계획적 단계적 도시개발 도모
3. 수산자원보호구역 : 수산자원의 보호 육성
4. 도시자연공원구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시인에게 건전한 여가 유식공간을 제공
5. 입지규제최소구역 : 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요